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杭州鼎傢殘酷雪崩 “長租”金融警鐘敲響
“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。” 原我愛我傢副總裁胡景暉話音剛落沒幾天，長租公寓運營商杭州鼎傢網絡科技有限公司（以下簡稱“鼎傢”）8月20日宣佈因資金鏈斷裂破產。
鼎傢的破產，將“長租公寓+金融”的模式推向風口浪尖，“租房貸”這一金融產品隨之浮出水面。
“租房貸”這一金融產品的市場規模有多大？整個產品的鏈條是如何形成的？存在著哪些風險？從已出現爆倉的案例來看，具體是哪些風險導致爆倉？又該如何防范風險？
就以上問題，《投資者報》記者采訪到灃信資本產品研發部副總裁陳岱，得到瞭詳細的解答。
杭州鼎傢破產波及租客
鼎傢是杭州地區一傢中型房地產中介機構，2017年上半年開始拓展長租公寓業務，並於2017年10月份宣佈全面進入長租公寓，並推出鼎寓品牌。
同時，鼎傢也開始為公寓業務租客提供租房分期的服務，先後與四傢消費信貸機構合作。2018年2月，鼎傢還獲得來自浙江築傢投資管理公司的Pre-A輪投資。
鼎傢的“租房分期”模式，主要是鼎傢從房東處租來托管房屋再向外承租，一般以季度或半年向房東支付收房費用。為瞭緩解租客“押一付三”的壓力，鼎傢許諾租戶用“押一付一”方式繳納房租。
然而事實上，鼎傢是讓租客在不知情的情況下使用瞭網絡貸款。大部分租戶在通過銀行卡綁定一個名為“51返唄”（後更名為“愛上街”）的APP後，該平臺（愛上街）一次性將租金支付給鼎傢，而租戶每月須按時向愛上街還款。
據瞭解，鼎傢破產約有4000戶租客受損，涉及的網貸台北靜電機推薦平臺有6傢，其中愛上街是租客綁定最多的。而此次事件涉及到通過愛上街平臺分期的租客共計243名，愛上街與租客同為受害者，目前正在積極協同租客與鼎傢協商確定是否可以實現續租。
談及鼎傢破產的核心問題時，陳岱對記者表示，鼎傢的模式本身沒有錯，但鼎傢有兩個問題值得關註。一是鼎傢沒有明確告訴租客在享受“押一付一”模式的同時，還簽署瞭貸款合同，這其中存在欺詐；二是鼎傢無論是通過P2P平臺還是其他平臺所獲得的錢，如果直接交給初始房東，那將不會有什麼問題。但關鍵就在於通過其他渠道所獲得的資金沒有得到有效監管，所以會出現“挪用資金”的風險。
“長租新竹靜電機推薦公寓+消費”為何火爆
在鼎傢破產引發大量租客和房東維權的同時，租房貸的運作模式被指為“空手套白狼”。那麼，租房貸何以如此火爆？長租公寓爆倉和租房貸之間有著怎樣的關系？
據非官方統計，中國處於就業年紀的成年人有兩億沒有銀行賬戶，有四億沒有信用賬戶；國內有2000多萬小微企業法人以及6000多萬的個體工商戶，他們的借貸需求還沒有被完全滿足；從資金端的角度來看，經歷瞭長期的經濟發展，居民積累的財富，要實現保值和增值的訴求也需要進一步釋放。
“在對內去杠桿的大環境下，對外又有中美貿易戰的不確定因素，我們認為發展消費經濟和消費金融是有必要的。”陳岱對記者說。
另外，自2015年開始，國傢密集出臺瞭多項政策鼓勵租賃市場的發展。在市場和政策支撐下，房屋租賃市場規模巨大，有機構預測，未來 REITs （房地產信托基金）的市值規模將突破萬億。
正是在這樣的背景下，資本大舉進入房屋租賃市場。2018年1月，自如宣佈完成40億元人民幣的A輪融資；今年6月，在獲得1億美元B輪融資不到三個月的時間之後，蛋殼再次完成7000萬美元B+輪融資。
與租賃市場蓬勃發展相對應的，“租房貸”也開始火爆起來，但在監管不完善的情況下，其風險也日益凸現。陳岱認為，租房貸存在三方面的風險，即：信用風險、流動性風險和政策風險。信用風險涉及兩個層面，一個是租客的還款意願和能力；另外一個是中介方（平臺、服務商）的設立初衷和風控管理能力，自融和資金違規挪用是禁區。
流動性風險方面，中介向原始房東支付房租頻率為季度，租客貸款獲得的資金給到中介卻是一次性繳付一年，再加上租客申請的貸款期限有可能是一年以上，實際上就造成瞭資金期限錯配，為流動性風險的爆發留下瞭很大隱患。另外，房屋中介通過上述方式獲取的“沉淀資金”，嚴格意義上是一種負債。如果不考慮自身能力盲目擴大規模或是濫用這部分資金，都會造成風險敞口進一步擴大。資金流供給一旦短缺，整個鏈條上的各個環節將無一幸免。
政策性風險方面，監管的推進與深入是否會引發行業恐慌，造成投資人擠兌或是借款人大規模違約也是應該引起重視的，P2P 爆雷就是很好的例子。
“租房貸”風險該如何應對
如今已出現長租公寓爆倉事件，那麼又該如何防范租房貸的風險？
“房屋租賃企業在目前的發展過程中，確實存在一定的監管缺失，這也是行業迅速發展導致的。並不是金融創新導致瞭風險，而是信息不透明為濫用資金提供瞭保護傘，杭州鼎傢就是這種情況。”陳岱說道。
陳岱認為，倘若未來監管要介入，可以從三方面進行：一是需要加強信息的透明度，向租客充分披露租金貸的期限、利率等信息，讓其依自身情況選擇是否需采用租房貸，同時盡量做到期限匹配，並指定資金用途；二是加強躉繳租金的用途監管，以防部分機構將資金挪作它用，最後導致租客和業主備受損失的情況；三是從企業的角度，應基於其自身資金需求及業務發展擴張規劃來控制沉淀資金的規模，有效管理自身資產端和負債端流動性、收益、風險等維度的匹配。
本文來源：投資者報
責任編輯：韓玉坤_NBJ11142
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“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。” 原我愛我傢副總裁胡景暉話音剛落沒幾天，長租公寓運營商杭州鼎傢網絡科技有限公司（以下簡稱“鼎傢”）8月20日宣佈因資金鏈斷裂破產。
鼎傢的破產，將“長租公寓+金融”的模式推向風口浪尖，“租房貸”這一金融產品隨之浮出水面。
“租房貸”這一金融產品的市場規模有多大？整個產品的鏈條是如何形成的？存在著哪些風險？從已出現爆倉的案例來看，具體是哪些風險導致爆倉？又該如何防范風險？
就以上問題，《投資者報》記者采訪到灃信資本產品研發部副總裁陳岱，得到瞭詳細的解答。
杭州鼎傢破產波及租客
鼎傢是杭州地區一傢中型房地產中介機構，2017年上半年開始拓展長租公寓業務，並於2017年10月份宣佈全面進入長租公寓，並推出鼎寓品牌。
同時，鼎傢也開始為公寓業務租客提供租房分期的服務，先後與四傢消費信貸機構合作。2018年2月，鼎傢還獲得來自浙江築傢投資管理公司的Pre-A輪投資。
鼎傢的“租房分期”模式，主要是鼎傢從房東處租來托管房屋再向外承租，一般以季度或半年向房東支付收房費用。為瞭緩解租客“押一付三”的壓力，鼎傢許諾租戶用“押一付一”方式繳納房租。
然而事實上，鼎傢是讓租客在不知情的情況下使用瞭網絡貸款。大部分租戶在通過銀行卡綁定一個名為“51返唄”（後更名為“愛上街”）的APP後，該平臺（愛上街）一次性將租金支付給鼎傢，而租戶每月須按時向愛上街還款。
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談及鼎傢破產的核心問題時，陳岱對記者表示，鼎傢的模式本身沒有錯，但鼎傢有兩個問題值得關註。一是鼎傢沒有明確告訴租客在享受“押一付一”模式的同時，還簽署瞭貸款合同，這其中存在欺詐；二是鼎傢無論是通過P2P平臺還是其他平臺所獲得的錢，如果直接交給初始房東，那將不會有什麼問題。但關鍵就在於通過其他渠道所獲得的資金沒有得到有效監管，所以會出現“挪用資金”的風險。
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在鼎傢破產引發大量租客和房東維權的同時，租房貸的運作模式被指為“空手套白狼”。那麼，租房貸何以如此火爆？長租公寓爆倉和租房貸之間有著怎樣的關系？
據非官方統計，中國處於就業年紀的成年人有兩億沒有銀行賬戶，有四億沒有信用賬戶；國內有2000多萬小微企業法人以及6000多萬的個體工商戶，他們的借貸需求還沒有被完全滿足；從資金端的角度來看，經歷瞭長期的經濟發展，居民積累的財富，要實現保值和增值的訴求也需要進一步釋放。
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另外，自2015年開始，國傢密集出臺瞭多項政策鼓勵租賃市場的發展。在市場和政策支撐下，房屋租賃市場規模巨大，有機構預測，未來 REITs （房地產信托基金）的市值規模將突破萬億。
正是在這樣的背景下，資本大舉進入房屋租賃市場。2018年1月，自如宣佈完成40億元人民幣的A輪融資；今年6月，在獲得1億美元B輪融資不到三個月的時間之後，蛋殼再次完成7000萬美元B+輪融資。
與租賃市場蓬勃發展相對應的，“租房貸”也開始火爆起來，但在監管不完善的情況下，其風險也日益凸現。陳岱認為，租房貸存在三方面的風險，即：信用風險、流動性風險和政策風險。信用風險涉及兩個層面，一個是租客的還款意願和能力；另外一個是中介方（平臺、服務商）的設立初衷和風控管理能力，自融和資金違規挪用是禁區。
流動性風險方面，中介向原始房東支付房租頻率為季度，租客貸款獲得的資金給到中介卻是一次性繳付一年，再加上租客申請的貸款期限有可能是一年以上，實際上就造成瞭資金期限錯配，為流動性風險的爆發留下瞭很大隱患。另外，房屋中介通過上述方式獲取的“沉淀資金”，嚴格意義上是一種負債。如果不考慮自身能力盲目擴大規模或是濫用這部分資金，都會造成風險敞口進一步擴大。資金流供給一旦短缺，整個鏈條上的各個環節將無一幸免。
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如今已出現長租公寓爆倉事件，那麼又該如何防范租房貸的風險？
“房屋租賃企業在目前的發展過程中，確實存在一定的監管缺失，這也是行業迅速發展導致的。並不是金融創新導致瞭風險，而是信息不透明為濫用資金提供瞭保護傘，杭州鼎傢就是這種情況。”陳岱說道。
陳岱認為，倘若未來監管要介入，可以從三方面進行：一是需要加強信息的透明度，向租客充分披露租金貸的期限、利率等信息，讓其依自身情況選擇是否需采用租房貸，同時盡量做到期限匹配，並指定資金用途；二是加強躉繳租金的用途監管，以防部分機構將資金挪作它用，最後導致租客和業主備受損失的情況；三是從企業的角度，應基於其自身資金需求及業務發展擴張規劃來控制沉淀資金的規模，有效管理自身資產端和負債端流動性、收益、風險等維度的匹配。
本文來源：投資者報
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